Existen ciertos aspectos fiscales que un notario debe llevar a cabo cuando formaliza una operación de venta o enajenación de un bien inmueble por parte de una persona física.
Cuando un notario público formaliza la enajenación o venta de un inmueble de una persona física, debe llevar a cabo algunos procedimientos fiscales como calcular el impuesto sobre la renta (ISR) correspondiente, además de enterarlo a las autoridades fiscales por cuenta del contribuyente.
Recordemos que por enajenación se debe entender cualquier acto en el que se transmita la propiedad de un bien así como los supuestos previstos en el artículo 14 del Código Fiscal de la Federación (CFF), con excepción de lo establecido en el artículo 119 de la Ley del impuesto sobre la renta (LISR) que señala dos tipos de excenciones:
- Cuando la trasmisión de dominio es efectuada por:
- Causa de muerte
- Donación
- Cuando por la enajenación de bonos de valores y de otros títulos de crédito, el ingreso se considere interés en términos del artículo 8 de la LISR.
Al formalizar la enajenación de un bien inmueble, los notarios ante quienes se consignan este tipo de operaciones, deben cumplir con la obligación de entregar al contribuyente la información relativa a la determinación del cálculo del impuesto sobre la renta, para lo cual producto de la formalizción de la operación de enajenación de un inmueble, el notario proporcionará un documento que debe contener como mínimo la siguiente información:
- Nombre y clave del Registro Federal del Contribuyentes (RFC) del fedatario.
- Nombre y clave del RFC del contribuyente o, en su caso, la Clave Única de Registro de Población (CURP).
- El precio de enajenación del terreno y de la construcción, desglosando ingresos gravados y exentos.
- Fecha de enajenación del terreno y de la construcción, que debe señalar el día, mes y año.
- Costo del terreno y de la construcción (histórico y actualizado).
- Fecha de adquisición del terreno y de la construcción (desglosando día, mes y año).
- Desglose de las deducciones autorizadas, señalando en su caso el día, mes y año; así como el monto histórico y actualizado.
- El impuesto sobre la renta causado y retenido que se generó por la operación de enajenación.
- El procedimiento que se utilizó para el cálculo de la retención del impuesto.
En resumen, el notario deberá tomar en cuenta los siguientes aspectos al llevar a cabo la formalización de la venta de un bien inmueble de una persona física:
- Si es casa-habitación, se deberá determinar el costo del terreno.
- Deberá determinar la depreciación anual de la construcción.
- Actualizar el costo comprobable de la adquisición de la propiedad.
- Actualizar los costos de escrituración.
- Actualizar las mejoras y construcciones.
- Actualizar los gastos por comisión de venta.
- Llevar a cabo el cálculo de la retención del ISR e indicar el procedimiento utilizado.